עבירות ועונשים                                                                        
מהי בניה הטעונה היתר?

א. התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה; ב. הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. כמו כן, נקבעה בתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967 רשימה של עבודות ושימושים הטעונים היתר ואלה הן:
(1) שימוש חורג;
(2) כל חציבה, חפירה, כרייה או מילוי המשנים את פני הקרקע, יציבותה או בטיחותה, למעט –
(א) עבודות המבוצעות בהתאם לאמור בחוק הפיקוח על קידוחי מים, תשט"ו-1955, בחוק הניקוז וההגנה בפני שטפונות תשי"ח-1957, בחוק המים, תשי"ט-1959, או בחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962;
(ב) עבודה הנעשית בהתאם לתכנית מפורטת מאושרת הכוללת הוראות בדבר ביצוע עבודות החפירה, המילוי או היישור, לפי הענין;
(ג) עבודה המבוצעת על ידי רשות ציבורית או בעלי זכיון למתן שירותים ציבוריים לצורך שירותי חשמל, רדיו, טלגרף או טלפון, שניתנה עליה הודעה לועדה המקומית, לפחות 15 יום לפני התחלת ביצוע העבודה;
(ד) עבודה חקלאית רגילה באזור חקלאי;
(ה) הכשרת קרקע למטרות חקלאיות באזור חקלאי;
(ו) עבודת גינון שאינה מצריכה קירות תומכים;
(ז) עבודת חציבה או כרייה בהתאם לרשיון לפי פקודת המכרות;
(ח) עבודות המבוצעות על ידי צבא-הגנה לישראל או מטעמו אגב פעולה מבצעית; אישר שר הבטחון או מי שהסמיך לכך בתעודה שהעבודה בוצעה על ידי צבא-הגנה לישראל או מטעמו אגב פעולה מבצעית ועל ידי מי שהוסמך לכך על פי הוראות הצבא, תהא התעודה ראיה לכך שהעבודה בוצעה על ידי צבא-הגנה לישראל או מטעמו אגב פעולה מבצעית;
(ט) קידוח המבוצע בהתאם לאמור בחוק הנפט, תשי"ב-1952, שהתשריט המראה את מקום הקידוח ואת הדרכים המובילות אליו אושר על ידי הועדה המחוזית;
(י) חפירות ארכיאולוגיות שנתקיימה בהן אחת מאלה:
(1) ניתן עליהן רשיון לפי סעיף 6 לפקודת העתיקות וניתנה עליהן לועדה המקומית, שבמרחבה מבוצעות החפירות, הודעה בכתב חמישה עשר יום לפחות לפני הוצאת הרשיון כאמור;
(2) החפירות מבוצעות על ידי אגף העתיקות שבמשרד החינוך והתרבות וניתנה עליהן לועדה המקומית הודעה בכתב חמישה עשר יום לפחות לפני תחילתן;
(3) החפירות מבוצעות על ידי אגף העתיקות שבמשרד החינוך והתרבות או מטעמו בנכס שמבצעים בו אותה שעה עבודות אחרות על פי היתר לפי סעיף 145 לחוק או עבודות כאמור הפטורות מהיתר על פי תקנות אלה.
(י"א) חפירה, חציבה ומילוי לשם קבורה כשניתן עליהם רשיון לפי סעיף 8 לפקודת בריאות העם, 1940, ובמידה שפעולות אלה לשם קבורה טעונות היתר על פי כל חיקוק אחר - כאשר ניתן כאמור;
(יב) עבודות חפירה ושאיבת חול בתחום ימי של מעגנה בים התיכון ובים סוף, ובלבד שהתקיימו בהם תנאים אלה:
(1) העבודות נעשות לצורך שמירה על פני הקרקע כפי שנקבעו במפה הימית כמשמעותה בתקנה 35(א) לתקנות הנמלים (מעגנות), התשע"א-2010 (להלן – תקנות הנמלים), והוראות בעניין ככל שנקבעו בהיתר ובתכנית החלה במקום;
(2) העבודות נעשות לפי תקנות הנמלים;
(3) העבודות נעשות לפי היתר מהוועדה להיתרים שלפי חוק מניעת זיהום הים (הטלת פסולת), התשמ"ג-1983;
(3) סגירת מרפסת;
(4) הריסתו של בנין, כולו או מקצתו, למעט הריסה המבוצעת על פי צו של בית משפט או של רשות המוסמכת לכך בדין.

מהו "שינוי פנימי" שאינו טעון היתר?

זהו שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור. "דירה" לצורך העניין הנה חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
יובהר, כי שינוי פנימי במבנה אשר נבנה מלכתחילה ללא היתר, מסמיך את רשויות התכנון לפעול להוצאת צווי הריסה מנהליים כנגד כלל הבניין.
מהי עבירה לפי חוק התכנון והבניה?

ניתן לחלק את העבירות לפי החוק ל- 4 קטיגוריות:
(א) עבודה או שימוש במקרקעין ללא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר; (ב) עבודה או שימוש במקרקעין בסטיה מהיתר או מתכנית;
(ג) שימוש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות התוספת הראשונה (תנאים לשימוש בקרקע חקלאית) או השניה (תנאים לעבודות בסביבה חופית) לחוק;
(ד) המשך שימוש חורג במקרקעין לאחר תום תקופת המקסימום שנקבעה בהתאם להוראות פרק ז' לחוק (שימוש חורג), או לאחר שנמסרה לאדם הוראה מהועדה המקומית לפי סעיף 184 לחוק (הפסקהת יריגה לפני תום התקופה המירבית) ואין עוד ערר עליה.
את מי ניתן להרשיע בעבירות הנ"ל?
(1) בעל ההיתר לביצוע העבודה או השימוש כאמור;
(2) מי שמוטלת עליו חובה להשיג היתר כאמור מכוח חוק זה או תקנה על פיו;
(3) בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה;
(4) מי שהוחזק כבעלים של המקרקעין בשעת ביצוע העבירה;
(5) בבעלות משותפת במקרקעין - כל אחד מן השותפים בשעת ביצוע העבירה;
(6) המבצע בפועל את העבודה;
(7) המשתמש בפועל במקרקעין;
(8) האחראי לעבודה או לשימוש, לרבות האדריכל, המהנדס המתכנן, המהנדס או ההנדסאי האחראים לביצוע, הקבלן הראשי וכן סוכניהם, אך למעט עובדים המועבדים על ידיהם.

מהו העונשים והצווים הצפויים בגין העבירות הנ"ל?

קנס, מאסר, צו הריסה, קנס בגובה כפל שוויו של המבנה או של התוספת למבנה שהוקמו ללא היתר, כפל הפרש בין שווי המבנה או התוספת למבנה כפי שהוקמו לבין שווים כפי שהיה אילו הוקמו בהתאם להיתר, לתכנית או להוראה האחרת, חיוב  בתשלום אגרה או תשלום חובה הקשורים בעבירה והנשפט חייב בתשלומם אותה שעה מכוח החוק וטרם שולמו, וכן צווים נוספים שייראו לבית המשפט, ובין היתר, צו סגירה, צו לשינוי מבנה, צו איסור שימוש, צו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית, צו הפסקת עבודות, צו לביצוע כל הוראת תכנית מתאר אשר הופרה.
האם בית המשפט חייב להוציא צו הריסה במקרה של הרשעה בעבירת בניה ללא היתר? כן. החוק קובע הוראה מפורשת המחייבת את בתי המשפט להוציא צווי הריסה, אלא אם הראה הנשפט טעם משכנע מדוע לא יינתן צו הריסה כאמור.
מהם שאר ההליכים או הצווים שרשאיות הרשויות המוסמכות לנקוט בהם במקרה של בניה ללא היתר?
א. הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 212 לחוק;
ב. צו הריסה מנהלי;
ג. צו הפסקת עבודות מנהלי לפי סעיף 224 לחוק;
ד. צו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק;
ה. צו זמני למניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק;

א. הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 212 לחוק): נעברה עבירה כנ"ל אך לא ניתן להרשיע אדם בגינן ובהתקיים הנסיבות להלן, רשאי בית המשפט להורות על מתן צו הריסה ללא הרשעה. ואלה הם המקרים:
(1) אין למצוא את האדם שביצע את העבירה;
(2) אי-אפשר או בלתי מעשי הוא למסור לו הזמנה לדין;
(3) מי שהיה בעל הבנין בשעת ביצוע העבירה וביצע אותה איננו בעל הבנין עוד;
(4) אין להוכיח מי ביצע את העבירה;
(5) מי שביצע את העבירה מת או אינו בר-עונשין מסיבות שאין בהן כדי לעשות את פעולתו חוקית.

צו הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 212 לחוק צו מיוחד וקיצוני במערך הדין התכנוני ולפיכך נוקטים בתי המשפט בגישה זהירה ביחס להפעלתו תוך הקפדה על הוכחת תנאיו מעבר לכל ספק סביר כדרוש לפי הדין הפלילי. לא אחת נקבע בפסיקה כי יש לנסות ולמצות את יתר האפיקים המשפטיים הפתוחים בפני הרשות, בטרם הנקיטה באמצעי קיצוני זה, וזאת בשל הפגיעה הקשה בזכותו של הפרט להתגונן ולקבל את יומו בבית המשפט (ת"פ (ת"א) 4/87 הועדה המקומית לתכנון ובניין עיר ת"א-יפו נ' קרן מרדכי קריתי, תש"ן 2 514, 516 (1989)).
לפיכך, צריכים להתקיים 3 תנאים מצטברים על מנת להצדיק הפעלת סעיף 212 לחוק ומתן שיקוך דעת לבית המפשט להוציא צו הריסה ללא הרשעה: 1. קיומה של עבירת בנייה; 2. קיומה של אחת מחלופות סעיף 212; 3. קיומו של אינטרס ציבורי חשוב (תב (ת"א) 4975/07 מדינת ישראל נ' מנשריאן, פסקה 46 (טרם פורסם, ניתן ביום 1.11.10)).
ערעור: ערעור על החלטת בית משפט למתן צו הריסה ללא הרשעה ניתן להגיש לבית משפט המחוזי תוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.
צו שניתן במעמד צד אחד: צו הריסה ללא הרשעה יכול ויינתן במעמד צד אחד, במידה והמדינה טוענת כי אין לה ידיעה אודות זהות בעל המבנה או המשתמש בו או זה שבנה אותו. במקרה זה הצו יודבק על גבי המבנה להריסה וזכותו של בעל העניין לפנות, תוך 30 ימים, לבית המשפט אשר נתן את הצו ולבקש את ביטול צו ההריסה.

ב. צו הריסה מנהלי לפי סעיף 238א לחוק: צו הריסה מנהלי יינתן כאשר מוקם בנין חורג, לרבות ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית, או הוחל בהקמתו של בנין כאמור, ובהתקיים התנאים להלן:
(א) הוגש ליו"ר הועדה  תצהיר חתום ביד מהנדס הועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית או מהנדס אחר או אדריכל, שאחד מהם הסמיכו לכך או מתכנן מחוז או מי שהסמיכו לכך, המציין כי:
(1) לפי ידיעתו הוקם הבנין ללא היתר או שהבנין חורג ובמה הוא חורג;
(2) לפי ידיעתו לא נסתיימה הקמת הבנין או שנסתיימה לא יותר משישים ימים לפני יום הגשת התצהיר;
(3) ביום הגשת התצהיר, אין הבנין שלגביו מבוקש הצו מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה שאינה עולה על שלושים ימים;
(ב) היתה הועדה המקומית מועצת רשות מקומית ונתמנה לאותה רשות מקומית יועץ משפטי, לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא לאחר התייעצות עמו; היתה הועדה המקומית ועדה למרחב תכנון מקומי, לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא לאחר התייעצות עם ראש הרשות המקומית שבתחומה מצוי הבנין החורג.
(ג) בהפעלת הסמכויות על יד הועדה המחוזית קיימת חובת התייעצות עם נציג שר המשפטים בועדה המחוזית;
מי מוסמך להוציא צו הריסה מנהלי? יו"ר ועדה מקומית לתכנון או יו"ר ועדה מחוזית לתכנון (בתחום המחוז ובתחום מרחב תכנון מחוזי), או מי שהוסמך מטעמו.
תוספת בניה לאחר מתן צו הריסה מנהלי לבניין: צו הריסה מינהלי יחול גם על כל תוספת בניה ללא היתר שנתווספה לבנין אחרי מתן הצו, ולא יהא צורך במתן צו נוסף לגבי תוספת בניה כאמור.
איך יימסר צו הריסה מנהלי?  צו הריסה מינהלי יודבק על קיר חיצון של הבנין, ובהעדר קיר חיצון - על מקום אחר הנראה לעין במקרקעין; בשעת ההדבקה יירשמו בגוף הצו המודבק היום והשעה של ההדבקה.
מתי ניתן לבצע צו הריסה מנהלי? צו הריסה מינהלי יהיה ניתן לביצוע –
(1) אם הוקם בנין ללא היתר - בתום 24 שעות משעת הדבקתו;
(2) בכל מקרה אחר - בתום 72 שעות משעת הדבקתו.
בקשה לביטול צו הריסה מנהלי: הרואה עצמו נפגע על ידי צו הריסה מינהלי רשאי לבקש מבית המשפט את ביטולו. הגשת בקשה לביטול צו הריסה מנהלי לא תתלה את ביצועו אלא אם הורה בית המשפט על כך,  בצו זמני לעיכוב ביצועו של צו ההריסה המינהלי.
ערעור על החלטה לדחות ביטול צו הריסה מנהלי: ניתן לערער על החלטת בית משפט הדוחה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי לבית משפט המחוזי, תוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.
שיקול דעת בית המשפט לבטח צו הריסה מנהלי: שיקול דעת בית המשפט בביטול צו הריסה מנהלי הוא מוגבל ביותר. עיקר העילות לביטול צו הריסה כאמור הן:
(1) אם הוכח לו שהבניה שבגללה ניתן הצו בוצעה כדין או;
(2) ביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת או;
(3) נפלו פגמים מנהליים בהוצאת צו ההריסה.
מועד ביצוע צו הריסה מנהלי: צו הריסה מנהלי צריך להיות מבוצע תוך 30 ימים מיום הגשת התצהיר הנלווה אליו או מיום מתן ההחלטה של בית המשפט הדוחה את הבקשה לביטול הצו, הכל לפי המאוחר.
לבית המשפט סמכות להאריך את תקופת 30 הימים, אם ראה כי מן הנכון לעשות כן.
האם הרשויות יכולות להוציא צו הריסה מנהלי ובמקביל להגיש כתב אישום כנגד אותה בניה? ביצועו של צו הריסה מינהלי אינו פוטר מאחריות פלילית לעבירה לפי החוק והרשויות יכולות להגיש כתב אישום אף לאחר ביצוע הצו.

ג. צו הפסקת עבודות מנהלי לפי סעיף 224 לחוק: יינתן במקרה של ביצוע עבודת בניה בלי היתר לפי חוק זה או בסטיה מהיתר או מתכנית, וטרם הוגש כנגד אותה בניה כתב אישום או בקשה לצו הפסקה שיפוטי.
מי מוסמך ליתן צו הפסקה מנהלי?
(1) יושב ראש הועדה המקומית, ובעיריה - גם ליושב ראש ועדת המשנה לתכנון ולבניה;
(2)  יושב ראש הועדה המחוזית או למתכנן המחוז;
(3)  מהנדס העיר, ובאין מהנדס עיר - למהנדס שהוסמך לכך על ידי יושב ראש הועדה המחוזית או על ידי יושב ראש הועדה המקומית;
(4) בתחום גן לאומי או שמורת טבע כהגדרתם בחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998, גם למנהל כמשמעותו בחוק האמור;
(5) קצין משטרה בדרגת מפקח ומעלה, אם יש לו יסוד סביר להניח כי מבצעים עבודת בנין בלי היתר לפי חוק זה;
(6) ראש הגא או למפקד הגא מחוזי כאמור בחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951, אם יש להם יסוד סביר להניח כי מבצעים עבודת בניה בסטיה מהיתר.
מה יכלול צו הפסקה מנהלי?
(1) את המקרקעין שעליהם הוא חל;
(2) את העובדה שהעבודה או חלק ממנה בוצעה ללא היתר או בניגוד לתכנית או באיזו מידה יש בהם משום הפרת תנאי ההיתר; בוצעה העבודה בניגוד לתכנית, יפרט הצו את שם התכנית, את העבודה שבוצעה בניגוד לה ואת הוראת התכנית שהופרה;
(3) את החלק שבוצע מתוך העבודה שיש להפסיקה;
(4) את הוראת החוק בדבר הזכות לבקש ביטול הצו, ואת המועד והמקום להגשת הבקשה לביטול הצו.
מתי יתבטל מאליו צו הפסקה מנהלי? צו הפסקה מינהלי בטל בתום שלושים יום מיום נתינתו, אלא אם לפני תום אותו מועד הוגשה לבית המשפט המוסמך לדון בעבירה שבגללה ניתן הצו בקשה לאישורו.
האם בית המשפט יכול לאשר צו הפסקה מנהלי? כן, בית המשפט יכול להתבקש לאשר צו הפסקה מנהלי ומאותו רגע ייחשב הצו כשיפוטי.
ערעור על אישור או אי אישור צו הפסקה: ניתן לערער על החלטת בית המשפט לאשר או שלא לאשר צו הפסקה שיפוטי תוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה.
אי ביצוע צו הפסקה מנהלי: יכול לגרור הוצאת צו הריסה לכל בניה אשר בוצעה לאחר מתן הצו ובניגוד לו, תוך כדי חיוב בהוצאות ההריסה, וכן הגשת כתב אישום בגין אי ביצוע הצו.
בקשה לביטול צו הפסקת עבודות מנהלי: הרואה עצמו נפגע על ידי צו הפסקה מינהלי, יכול להגיש לבית המשפט בקשה לביטול הצו. הגשת הבקשה אינה מתלה את תקפו של הצו.
ערעור על דחיית בקשה לביטול צו הפסקה: ערעור על דחיית בקשה לביטול צו הפסקה מנהלי יוגש לבית משפט המחוזי תוך 45 ימים מקבלת החלטת בית המשפט הדן בבקשת הביטול.
פיצויים בגין נזקים כתוצאה מצוו הפסקה שהוצא שלא כדין: צו הפסקה מינהלי שבוטל ושנקבע כי לא היה מקום לנתינתו מלכתחילה - מי שנגרם לו נזק על ידיו זכאי לתשלום פיצויים.  אולם לא ישולמו פיצויים אם הביטול נבע מפגם במינויו או בהסמכתו של האדם שנתן את הצו, אם נתקיימו בצו יתר התנאים לנתינתו.

ד. צו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק: יינתן על ידי בית המשפט באם נעשתה עבודה, או השתמשו במקרקעין, בדרך ובנסיבות שיש בהם משום עבירה לפי סעיף 204, בין שהוגש על העבירה כתב אישום לבית המשפט ובין שטרם הוגש.
תוקפו של צו הפסקה שיפוטי: ותקפו של הצו יהיה עד לביטולו או שינויו על ידי בית המשפט.
הימנעות מטיפול בבקשה להיתר: משניתן צו הפסקה שיפוטי או הוגש כתב אישום, רשאי בית המשפט להורות למוסדות התכנון להימנע מלטפל בבקשה להיתר נושא צו ההפסקה או כתב האישום עד לגמר ההליכים בבית המשפט.
אי ביצוע צו הפסקה שיפוטי: יכול לגרור הוצאת צו הריסה לכל בניה אשר בוצעה לאחר מתן הצו ובניגוד לו, תוך כדי חיוב בהוצאות ההריסה. 

ה. צו זמני למניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק: יינתן על ידי בית המשפט במקרה בו נעשות במקום פלוני פעולות הכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית. הצו יכול לכלול גם לאסור את השימוש במבנה או במקרקעין או צו לסגירת המבנה או המקום.
בניה בניגוד מתן צו למניעת פעולות: בית המשפט רשאי כי עבודות אלה ייהרסו באופן מיידי. הפרת הצו יכולה לגרור גם כתב אישום.
ערעור:  ערעור על צו מניעת פעולות יכול ויוגש לבית משפט המחוזי תוך 45 ימים מיום קבלתו.